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随着房地产的蓬勃发展

作者:admin    发布时间:2019-04-04 09:16     浏览次数 :

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  银行债权案件具有法律关系清晰、标的物价值较大、债权数额较大等特点。对于不良贷款诉讼中抵押物的执行,建议引入新的执行机制,努力提高执行效率,全力保护当事人正当利益

  近年来,随着房地产的蓬勃发展,以房产作为抵押物向银行贷款逐渐成为一项非常成熟的信贷业务,其既能解决小微企业、个体经营者融资难的问题,又有力地促进了信贷业务发展。当借款人因各种原因无力偿还贷款时,拍卖抵押物、实现抵押权成为实现债权一种较为合理的方式。一笔不良贷款诉讼至法院要经历立案、开庭、判决、执行等阶段,其中执行阶段中包含评估、拍卖等流程,本文从程序完善的角度出发,结合银行债权实践,分析和探讨执行阶段存在的问题并提出建议。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定:“人民法院拍卖被执行人财产,应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。”第五条规定:“评估机构由当事人协商一致后经当事人审查确定;协商不成的,从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中,采取随机的方式确定。”第七条规定:“拍卖机构由当事人协商一致后经当事人审查确定;协商不成的,从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中,采取随机的方式确定。”

  根据以上规定,不良贷款诉讼进入执行阶段后,抵押物拍卖的程序为:一是确定拍卖机构;二是由法院通过摇号方式确定评估机构,评估房屋价值并确定最低起拍价;三是由拍卖机构进行拍卖。如果流拍,则降价继续拍卖;四是拍卖成交后偿还贷款本息,如有剩余部分,归还房产所有人。

  拍卖具有公开、公平竞争等特点,对抵押物通过公平竞价的方式公开进行拍卖,有利于杜绝暗箱操作,实现价值最大化,从而有利于保障抵押人其他债权人的利益,有利于维护社会公平。

  评估、拍卖这项制度设计在很大程度上能保障公平,维护各方当事人利益,但公平势必以牺牲效率为代价,评估、拍卖要遵循严格的程序,必然要花费当事人的时间和费用,在实际操作中也会出现一些问题。

  评估机构的确定存在程序瑕疵。按照现行民事执行程序,处置抵押物时,首先要确定一个评估机构对抵押物价值进行评估,并出具评估报告,以评估价值作为拍卖的保留价。法院建立一个名单库,各评估机构对照资质要求进行申报,由法院根据标准确定进入名单库的评估机构。每次评估前,在法院主持下,以名单库中的评估机构为范围进行摇号,以确定此次评估的机构。评估是一项非常复杂的工作,需要综合考虑房产所在地的市场行情、房屋新旧程度、装修情况等因素,容易受到主客观各种因素的影响和制约。评估机构确定的保留价将作为拍卖的依据,直接影响后续拍卖的成交率。因此,保证评估机构客观、合理的操作极为重要。依照现行法律、法规的规定,评估和拍卖都要收取评估费和佣金。在执行程序中,法院把查封、扣押、冻结的财产委托给哪个评估机构,将直接影响该评估机构的经济利益,因此,委托评估环节容易出现权力寻租等违法违纪问题。

  评估价格确定难。不同的评估机构对同一执行标的物的评估结论往往不一致,有时还会出现很大差异,有些评估结果甚至与标的物的实际价值有很大出入。评估价格高,虽然有利于被执行人的所有债权人实现债权,但虚高的价格往往导致在进入拍卖程序时,标的物无人问津,即使按比例降价进入二拍、三拍流程,价格仍然较高,进而导致流拍。如果没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该标的物,债权人又不接受以财产抵债,法院将解除查封、冻结,将该财产退还给被执行人,导致债权人无法实现债权;评估价格过低,虽然有利于拍卖程序的顺利进行,但低于实际价值的价格将严重损害被执行人债权人的利益,导致银行无法覆盖借款本金、利息以及其他费用。

  重新评估难。确定评估机构并出具评估报告后,评估价格将作为拍卖的保留价,在此基础上买受人通过公开竞价的方式争取标的物的所有权。为防止评估行为损害当事人的利益,法律赋予当事人和其他利害关系人享有救济权利,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定:“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的,可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而重新申请评估的,人民法院应当准许。”该条司法解释未包含因评估价格过高或过低而影响拍卖保留价时当事人的救济权利,虽然规定“不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法”这两种情形下可以申请重新评估,但实践中当事人往往无法提供此类证据,无法申请重新评估,当事人面临着“一评终局”的结果,权利救济难以实现。

  评估费用成为当事人的沉重负担。在银行债权诉讼执行中,法院在确定评估机构后,作为债权人的银行要预交评估费用。《安徽省资产评估业务收费管理办法》第七条规定:“资产评估计件收费采用差额定率累进收费办法,即按每一个核算主体评估资产的账面原值金额大小划分收费档次,分档计算收费额,各档相加为收费总额。”第八条规定,计件收费的基准价标准分为六档,其中100~1000(含1000)万元的,费率为5%,1000~5000(含5000)万元的,费率为1.6%,并且规定在上述计件收费基准价的基础上,根据安徽省实际情况,对企业价值评估、司法评估、拆迁评估、无形资产评估业务的收费上浮30%。一笔银行贷款本金可达数百万元甚至几千万元,相应的抵押物价值也较大,按照上述标准,一笔贷款的抵押物评估后,评估机构将收取几万元的评估费用,有的不良贷款抵押物的评估费甚至高达十几万元。根据借款合同的约定,这笔费用最终由借款人承担。有的企业因生产经营不善而无力归还银行贷款,在执行抵押物的过程中还要交纳一笔高额的评估、拍卖费用,对于企业来说无异于雪上加霜。

  银行债权案件具有法律关系清晰、标的物价值较大、债权数额较大等特点,对于不良贷款诉讼中抵押物的执行,建议引入新的执行机制,努力提高执行效率,全力保护当事人的正当利益。

  取消评估机构的评估。对于银行债权这类法律关系明确的案件,建议法院取消评估机构的评估程序,案件判决后进入执行程序,按照当事人双方均认可的价格直接进入拍卖程序,秒速飞艇既能避免评估过程耗时长、收费高的问题,又能有效维护司法的廉洁、公正。

  拍卖保留价的确定。取消评估机构评估后,拍卖保留价如何确定?如何在提高效率的同时保障程序公正,保障债务人和债权人双方的利益?对此,建议按照债务人申请贷款时银行确定的抵押物评估价值确定保留价。以某银行的规定为例,在申请贷款时,以银行自评为主、评估机构为辅,按照该行抵押物网格化管理所确定的某地抵押房产的价值,参考二手房网站上该地区周边房产的价格数据,确定抵押房产的评估价值。按照评估价值基础上住宅用房打7折、门面房打6折、工业用房打4.5~6折的比例确定具体贷款额度。按照这种方式确定抵押房产的评估价格,有利于拍卖流程的开展及提高拍卖成功率。在抵押房产拍卖公开竞价时,其价格往往能达到当地普遍的市场价格,拍卖的价款在归还银行贷款本息、相关费用后仍有剩余,可用于归还债务人其他债权人的债权或者退还给债务人,从社会经济的角度来说,对各方当事人都是一个圆满的结局。